Haftungsrisiken für Anlageberater bei fehlerhaften Risikoklassen offener Immobilienfonds

Bei deutschen offenen Immobilienfonds hat sich in Basisinformationsblättern nach der PRIIP-Verordnung die Marktpraxis etabliert, als Gesamtrisikoindikator regelmäßig einen Wert von 2 oder 3 und damit ein niedriges oder mittelniedriges Risiko auszuweisen. Ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth stellt diese Praxis nun grundsätzlich in Frage.

Sollte sich die Rechtsauffassung des Gerichts durchsetzen, könnte dies nicht nur erhebliche Auswirkungen auf Kapitalverwaltungsgesellschaften haben. Auch anlageberatende Banken und andere Anlageberater könnten mit Schadensersatzklagen von Anlegern konfrontiert werden. Für solche Haftungsprozesse bestehen allerdings gewichtige Verteidigungsargumente.

Das Urteil des LG Nürnberg-Fürth

Das LG Nürnberg-Fürth hatte mit Urteil vom 21. Februar 2025 (Az. 4 HK O 5879/24) über das Basisinformationsblatt des offenen Immobilienfonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ zu entscheiden.

Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg beanstandete, dass für den Fonds ein Gesamtrisikoindikator von 2 bzw. 3 ausgewiesen wurde. Das Gericht folgte dieser Auffassung.

Entscheidend war die Auslegung der Delegierten Verordnung (EU) 2017/653 zur PRIIP-Verordnung. Danach kann einem Produkt pauschal die Risikoklasse 6 zuzuweisen sein, wenn seine Preise nicht mindestens monatlich festgesetzt werden.

Zwar werden bei offenen Immobilienfonds Ausgabe- und Rücknahmepreise regelmäßig täglich anhand des Nettoinventarwerts ermittelt. Die einzelnen Fondsimmobilien werden jedoch typischerweise nur in größeren Abständen bewertet. Nach Auffassung des LG Nürnberg-Fürth genügt die tägliche Berechnung der Anteilspreise deshalb nicht. Maßgeblich sei vielmehr, ob auch die Immobilien selbst mindestens monatlich bewertet werden.

Gegen das Urteil wurde Berufung eingelegt. Das OLG Nürnberg hat das Berufungsverfahren mit Beschluss vom 15. Oktober 2025 (Az. 3 U 321/25 UWG) ausgesetzt und die entscheidende unionsrechtliche Auslegungsfrage dem Europäischen Gerichtshof zur Vorabentscheidung vorgelegt. Der EuGH soll insbesondere klären, ob die Vorgabe einer mindestens monatlichen Festsetzung der Preise auch dann erfüllt ist, wenn die Kapitalverwaltungsgesellschaft zwar börsentäglich Anteilpreise ermittelt, dabei für die im Fonds gehaltenen Immobilien jedoch auf Bewertungen zurückgreift, die bis zu drei Monate zurückliegen. Eine abschließende Entscheidung über die Berufung steht damit noch aus.

Haftungsrisiken für anlageberatende Banken

Das Verfahren vor dem LG Nürnberg-Fürth betrifft unmittelbar lediglich einen wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsanspruch. Gleichwohl kann die Entscheidung mittelbar erhebliche Bedeutung für Schadensersatzklagen von Anlegern erlangen.

Die PRIIP-Verordnung enthält zwar in Art. 11 eine besondere Haftungsregelung für den PRIIP-Hersteller. Bei Investmentvermögen ist dies regelmäßig die Kapitalverwaltungsgesellschaft. Für Anlageberater und Anlagevermittler enthält die PRIIP-Verordnung dagegen keine entsprechende Spezialregelung.

Ihre Haftung richtet sich daher grundsätzlich nach den allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein Anlageberater seine Aufklärungspflichten insbesondere dadurch verletzen, dass er einen fehlerhaften Verkaufsprospekt zur Grundlage seiner Beratung macht, ohne den Fehler gegenüber dem Anleger richtigzustellen. Es spricht viel dafür, diese Rechtsprechung auch auf Basisinformationsblätter zu übertragen.

Wird ein dort ausgewiesener Gesamtrisikoindikator gerichtlich als fehlerhaft angesehen, besteht damit grundsätzlich auch für die beratende Bank ein Haftungsrisiko.

Dieses Risiko bedeutet jedoch keineswegs, dass Schadensersatzklagen von Anlegern zwangsläufig Erfolg haben.

Verteidigungsstrategie 1: Kein Fahrlässigkeitsvorwurf

Eine Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB setzt grundsätzlich voraus, dass der Anlageberater die Pflichtverletzung zu vertreten hat. Bei einer lediglich fahrlässigen Pflichtverletzung kommt es entscheidend darauf an, ob der Berater den Fehler des Basisinformationsblatts hätte erkennen müssen. Gerade hier liegt ein wesentliches Verteidigungsargument.

Die Ermittlung des Gesamtrisikoindikators nach der PRIIP-Verordnung und der Delegierten Verordnung (EU) 2017/653 beruht auf komplexen regulatorischen Vorgaben. Von einem Anlageberater kann regelmäßig nicht erwartet werden, die rechtlichen und methodischen Einzelheiten der Erstellung eines Basisinformationsblatts in gleicher Weise zu beherrschen wie die hierfür verantwortliche Kapitalverwaltungsgesellschaft.

Hinzu kommt im Fall offener Immobilienfonds ein weiterer wichtiger Gesichtspunkt: Risikoklassen von 2 oder 3 entsprachen der verbreiteten Marktpraxis. Ein Anlageberater hatte daher grundsätzlich keinen Anlass, gerade die Risikoeinstufung eines einzelnen Fonds als offensichtlich fehlerhaft anzusehen.

Unterstellt man die Rechtsauffassung des LG Nürnberg-Fürth als richtig, spricht deshalb viel dafür, dass es sich aus Sicht eines Anlageberaters um einen nur äußerst schwer erkennbaren Fehler handelte.

Das Nichterkennen eines solchen Fehlers dürfte regelmäßig keinen Fahrlässigkeitsvorwurf begründen, sofern keine besonderen Umstände des Einzelfalls hinzutreten.

Verteidigungsstrategie 2: Haftungsprivilegierung analog § 306 Abs. 4 KAGB

Noch weiter reicht eine zweite Verteidigungslinie. Für die früher bei Investmentfonds verwendeten Wesentlichen Anlegerinformationen sieht § 306 KAGB ein besonderes Haftungsregime vor. Vermittler haften danach grundsätzlich nur bei Vorsatz.

Seit dem 1. Januar 2023 sind für an Kleinanleger vermarktete Investmentvermögen weitgehend Basisinformationsblätter nach der PRIIP-Verordnung an die Stelle der Wesentlichen Anlegerinformationen getreten. Art. 11 PRIIP-VO regelt die Haftung von Vermittlern jedoch nicht.

Nimmt man allein den Wortlaut des heutigen Regelungsgefüges in den Blick, hätte der Wechsel vom nationalen KAGB-Regime zur PRIIP-Verordnung somit zur Folge, dass die jahrzehntelang bestehende Haftungsprivilegierung der Vermittler praktisch ersatzlos entfallen wäre. Es sprechen erhebliche Gründe dafür, dass dies vom Gesetzgeber nicht beabsichtigt war.

Die Interessenlage ist vielmehr weitgehend identisch: Sowohl Wesentliche Anlegerinformationen als auch Basisinformationsblätter werden vom Produktanbieter bzw. der Kapitalverwaltungsgesellschaft erstellt. Der Anlageberater oder Vermittler steht der Produkterstellung dagegen grundsätzlich außenstehend gegenüber. Er verfügt regelmäßig weder über Einblick in die Produktkonzeption noch über die hochspezialisierten Kenntnisse, die für die Erstellung eines regulatorisch einwandfreien Basisinformationsblatts erforderlich sind.

Daher sprechen gute Gründe dafür, die Haftungsbeschränkung des § 306 Abs. 4 KAGB analog auf fehlerhafte Basisinformationsblätter für Investmentvermögen anzuwenden.

Folgen die Gerichte dieser Auffassung, würde eine Haftung des Anlageberaters grundsätzlich nur bei Vorsatz in Betracht kommen. In der Praxis dürfte dies die Haftungsrisiken erheblich reduzieren.

Verteidigungsstrategie 3: Verjährung prüfen

Schließlich sollte bei älteren Anlagefällen stets die Verjährung geprüft werden.

Mangels einer besonderen Regelung gilt grundsätzlich die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anleger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Dabei spricht einiges dafür, nicht erst auf eine spätere gerichtliche Feststellung der Fehlerhaftigkeit des Basisinformationsblatts oder auf einen später eintretenden Wertverlust abzustellen.

Nach den allgemeinen Grundsätzen der Rechtsprechung ist der für den Schadensersatzanspruch maßgebliche Schaden bereits mit dem Erwerb einer aufgrund fehlerhafter Aufklärung eingegangenen Kapitalanlage verbunden. Auch für die erforderliche Kenntnis kommt es grundsätzlich auf die tatsächlichen Umstände und nicht darauf an, ob der Anleger deren rechtliche Bewertung bereits kennt.

Bei älteren Anlagefällen kann die Verjährung deshalb ein erhebliches Verteidigungspotenzial bieten.

Fazit

Die Entscheidung des LG Nürnberg-Fürth schafft für anlageberatende Banken und andere Anlageberater ein ernst zu nehmendes Haftungsrisiko. Ob sich die Rechtsauffassung des Landgerichts durchsetzen wird, ist allerdings weiterhin offen. Das OLG Nürnberg hat das Berufungsverfahren ausgesetzt und die entscheidende unionsrechtliche Auslegungsfrage dem EuGH zur Vorabentscheidung vorgelegt. Eine abschließende Klärung der regulatorisch zutreffenden Risikoklassifizierung offener Immobilienfonds steht damit noch aus.

Sollte die Auffassung des LG Nürnberg-Fürth bestätigt werden und sollten die bisher marktüblichen Risikoklassen offener Immobilienfonds regulatorisch fehlerhaft gewesen sein, können Anleger versuchen, daraus Schadensersatzansprüche auch gegen ihre Berater herzuleiten. Die Verteidigungsmöglichkeiten sind jedoch erheblich.

Insbesondere spricht viel dagegen, Anlageberatern das Nichterkennen einer hochkomplexen und der damaligen Marktpraxis entsprechenden Risikoeinstufung als fahrlässig vorzuwerfen. Darüber hinaus bestehen gute Gründe, die in § 306 Abs. 4 KAGB vorgesehene Haftungsprivilegierung für Vermittler analog auch auf Basisinformationsblätter von Investmentvermögen anzuwenden. In diesem Fall käme eine Haftung grundsätzlich nur bei Vorsatz in Betracht.

Schließlich kann gerade bei älteren Anlagefällen die Einrede der Verjährung eine weitere zentrale Verteidigungslinie darstellen.

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Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Dr. Hendrik Müller-Lankow, LL.M. (UCL).