Немецкий налог на приобретение недвижимости (RETT): актуальная судебная практика для фондов и реорганизаций SPV

Практические рекомендации для международных спонсоров и инвесторов о том, когда внутренние реструктуризации могут оставаться нейтральными с точки зрения RETT, и как подтвердить неизменность конечной структуры собственности.

Введение

Немецкий налог на приобретение недвижимости (RETT) применяется не только к прямым приобретениям недвижимости, но и к определённым передачам долей участия в компаниях, владеющих немецкой недвижимостью. Для международных спонсоров и инвесторов это делает структуру фондов и HoldCo налогово чувствительным вопросом.

Актуальная немецкая судебная практика уточняет границы применения RETT: если реорганизация является исключительно внутренней — например, при включении master partnership, консолидации SPV или упрощении холдинговой цепочки — и конечная экономическая собственность остаётся неизменной, такие шаги могут быть нейтральными с точки зрения RETT. Однако результат зависит от тщательного планирования и убедительной экономической и юридической обоснованности: сопоставления структуры собственности до и после реорганизации, последовательного транзакционного обоснования и согласованной юридической и налоговой документации.

На этой странице кратко изложено, что действующее регулирование означает для трансграничных платформ, инвестирующих в Германию: когда внутренние реструктуризации могут оставаться налогово нейтральными, какие сценарии обычно используются, и как структурировать, документировать и защищать выбранную позицию.

Базовое правило: прямые сделки с недвижимостью

Немецкий налог на приобретение недвижимости (RETT), как правило, применяется к прямому приобретению немецкой недвижимости, например при asset deals / передаче права собственности. Налог возникает при определённых событиях приобретения, связанных с недвижимостью, расположенной на территории Германии.

Передача акций / долей участия в корпоративных структурах

GrESt также применяется к косвенным приобретениям через структуры, владеющие немецкой недвижимостью. Центральное значение имеют две группы правил:

• Партнёрства / товарищества (прозрачные структуры) — § 1(2a) предложение 1 GrEStG. Если в течение десяти лет не менее 90% долей в товариществе, владеющем недвижимостью, прямо или косвенно переходят к новым участникам, налог на приобретение недвижимости, как правило, возникает. Доли в многоуровневых структурах рассчитываются путём перемножения процентных долей на каждом уровне. Актуальная судебная практика уточняет, что исключительно внутреннее удлинение цепочки владения, например включение дополнительного уровня товарищества, не создаёт «нового участника», если конечная экономическая собственность остаётся неизменной.

• Корпорации — § 1(2b) и § 1(3) GrEStG. В отношении корпораций GrESt может возникать, если в течение десяти лет не менее 90% акций или долей компании переходят к новым акционерам или участникам (§ 1(2b)). Отдельно налог может возникать при объединении или передаче акций или долей, в результате которых 90% или более оказываются в одних руках (§ 1(3)), если правила для товариществ уже не применяются.

Трансграничные (иностранные) структуры

Эти правила применяются независимо от того, являются ли промежуточные или холдинговые структуры немецкими или иностранными. Решающее значение имеет то, что в отношении структуры, которой принадлежит немецкая недвижимость, достигаются установленные законом пороговые значения: изменения долей участия в товариществе, передача акций или долей в корпорации либо их объединение в одних руках.

Актуальное решение суда (BFH, 21 августа 2024 г. — II R 16/22)

Предпосылки. Федеральный финансовый суд Германии (BFH) рассмотрел вопрос о том, приводит ли включение дополнительного уровня товарищества в существующую цепочку фонда/SPV («удлинение цепочки владения») к возникновению немецкого налога на приобретение недвижимости (RETT) по правилу для товариществ, предусмотренному § 1(2a) предложение 1 GrEStG.

Позиция суда. BFH постановил, что исключительно внутреннее удлинение цепочки владения само по себе не является налогооблагаемым событием, если конечная экономическая собственность остаётся неизменной. Иными словами, вновь включённое товарищество не рассматривается как «новый участник» товарищества, владеющего недвижимостью, в смысле § 1(2a) GrEStG.

Обоснование. Для многоуровневых структур товариществ закон требует сквозного, мультипликативного подхода к определению процентных долей. На этой основе простое включение товарищества без изменения конечной структуры собственности не изменяет состав участников структуры, владеющей недвижимостью. Суд прямо отходит от административных разъяснений, которые рассматривали такие действия как налогооблагаемые с предоставлением льготы только на основании § 6 GrEStG, и подтверждает подход substance over form при оценке косвенных изменений.

Границы применения. Решение касается косвенных изменений по § 1(2a) GrEStG в отношении товариществ. Оно не смягчает подход к прямым изменениям на уровне товарищества, владеющего недвижимостью, и не разрешает вопросы применения правил для корпораций по § 1(2b) и § 1(3) GrEStG, которые продолжают действовать самостоятельно. Поэтому тщательная проверка конкретной фактической ситуации остаётся необходимой.

Адвокат по немецкому праву недвижимости

Заключение для фондов

Актуальная немецкая судебная практика предоставляет пространство для того, чтобы внутренние реструктуризации фондовых и SPV-цепочек оставались нейтральными с точки зрения RETT, если конечная экономическая собственность остаётся неизменной. Для международных спонсоров практический вывод очевиден: необходимо планировать шаги так, чтобы форма соответствовала экономическому содержанию, отображать структуру собственности до и после реорганизации по всем уровням и поддерживать последовательную документацию, подтверждающую внутреннюю реорганизацию, а не передачу собственности.

Контакт

Планируете внутреннюю реорганизацию структуры, владеющей немецкой недвижимостью, или создаёте новую платформу для немецких активов? KRONSTEYN консультирует международных спонсоров и институциональных инвесторов по вопросам RETT-рисков, вариантов структурирования, документации для реализации и согласования governance-структуры.

Свяжитесь с Dr. Gero Kollmer, чтобы оценить реализуемость структуры, разработать необходимые шаги и подготовить доказательственный пакет для налогово устойчивой реализации.